广州城投遭遇去化难题

　　来源：中国经营报

　　本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

　　近段时间以来，广州市城市建设投资集团有限公司（以下简称“广州城投”）旗下广州城投天禧项目（备案名：禧瑞花园）屡次传来降价促销的消息。

　　“城投天禧这次非常想要出货，价格一次性给到位，部分房源单价仅需4.1万元/平方米起。”有项目现场销售顾问及房产中介对《中国经营报》记者表示，就在近期，城投天禧推出限定特惠房源活动，单价低至4万元/平方米出头。

　　据广州城投方面披露，城投天禧于6月10日首次开盘。根据广州市住房和城乡建设局披露的数据，截至8月22日，该项目已获批两张预售证（合计274套），住宅已售套数合计为5套，未售269套，据此计算，城投天禧目前去化率不足2%。

　　根据公开信息，广州城投主要从事城市基础设施投融资、建设、运营管理。根据中指研究院统计，2023年，广州城投旗下房地产企业实现商品住宅流量销售额92.7亿元，排名广州全市第六。广州城投官方小程序显示，其目前在售楼盘共10个，其中，城投天禧是公司自广州于今年1月放开120平方米以上住房限购后的第一个首开盘，备受期望。

　　对于城投天禧是否存在多次降价行为及其实际销售情况等问题，记者致电致函广州城投方面，相关工作人员表示将向有关负责人转达采访需求，但截至发稿，记者未收到对方进一步答复。

　　大手笔投资

　　开盘两个月以来，降价促销似乎成为城投天禧的常态。

　　6月底，城投天禧推出“年中冲刺”活动，拿出四套一口价房源，降价幅度为63万—99万元，单价低至4.8万元/平方米；7月19日，城投天禧再度促销，单价4.3万元/平方米起，总价450万元起；7月20日，该项目推出内部团购价，房源单价继续下降2000元。近日，城投天禧项目现场置业顾问对记者表示，楼盘目前均价约4.7万元/平方米，但有部分房源单价在4.1万元/平方米左右。

　　记者查阅广州城投官方小程序获悉，城投天禧参考均价约5.5万元/平方米。广州城投旗下子公司广州市城投发展控股有限公司（以下简称“城投控股”）官方小程序进一步显示，城投天禧参考均价为4.6万—6.5万元/平方米，在售户型为三或四房，面积为108—138平方米。值得注意的是，与广州城投其他在售住宅项目一样，城投天禧也为项目成交设置了佣金奖励，比例为1.5%。

　　贝壳找房平台显示，城投天禧位于广州市天河区，项目规划占地面积34514平方米，建筑面积约27.31万平方米，最近交房时间为2026年12月，楼盘均价5.4万元/平方米，参考总价为520万—870万元/套，周边新房均价约4.5万元/平方米，周边二手住宅均价约59611元/平方米。

　　根据公开信息，城投天禧来自广州城投于去年3月以底价约44.4亿元竞得的天河智慧城AT0307027、AT0307028地块，折合楼面价约2.18万元/平方米。去年8月，该项目正式开工。据广州城投方面规划，该项目将打造为集住宅、办公、商业、人才公寓为一体的高端商住综合社区。但就目前的销售情况来看，城投天禧的去化或在一定程度上承压。

　　事实上，广州城投于去年取得预售批准的空港1号、领南府、东园公馆等项目同样面临去化难题。广州市住房和城乡建设局披露的数据显示，空港1号项目于去年4月共获批预售333套房源，截至2024年8月22日，已售仅10套；领南府项目于去年3月获批预售107套，目前未有房源售出；东园公馆于去年共获批预售256套，截至2024年8月22日合计售出9套。

　　上述项目大部分为广州城投通过招拍挂获得。联合资信发布的广州城投2024年跟踪评级报告（以下简称“评级报告”）显示，近年来，广州城投通过招拍挂取得的地产项目是其地产业务的主要收入来源。2022年、2023年及2024年一季度，广州城投通过招拍挂形式拿地金额分别为84.16亿元、89.44亿元和36.45亿元。截至2023年年底，公司房地产拟建项目总投资为2676.71亿元，其中通过招拍挂取得项目的总投资额为1231.52亿元，目前已投资525.1亿元。

　　评级报告显示，2022年、2023年及2024年一季度，广州城投通过招拍挂取得的住宅项目签约销售额分别为27.34亿元、28.13亿元、0.99亿元，签约销售面积分别为3.84万平方米、5.97万平方米、0.22万平方米。

　　联合资信在评级报告中指出，2023年，广州城投通过招拍挂方式保持较大的土地投资规模，房地产项目储备均位于广州市核心区；受市场景气度尚未回暖影响，其商业及住宅项目合计签约销售额同比有所下降，剩余未售面积较大且以商业地产类存货为主，存在一定去化压力，同时需关注其在建及拟建项目待投资规模大，面临一定资金支出压力。“考虑到现阶段市场需求仍未回暖，公司房地产业务未来经营情况有待关注。”

　　根据中指研究院统计，目前，广州城投旗下房地产品牌广州城投地产总开发建设房地产项目24个，储备项目总建筑面积约832万平方米，总货值约1816亿元。截至2024年一季度末，广州城投土地储备面积为378.61万平方米，较2023年年底增加约17万平方米。

　　业绩亏损

　　广州城投通过招拍挂取得的地产项目主要由城投控股负责运营，项目去化承压也反映到经营业绩层面。

　　评级报告显示，2023年，城投控股营收约19.15亿元，净利润约0.41亿元，较去年同期有所下降，该公司签约销售额（包含商业和住宅，下同）合计为48.39亿元，出现同比下降，签约销售面积合计为9.01万平方米，与去年同期基本持平。根据评级报告，公司通过招拍挂形式取得的13个可售商业地产项目中，有9个项目目前暂未有已售面积；10个可售住宅项目的总投资为618.48亿元，其中有一半未有已售面积。

　　在房地产板块，广州城投还布局了城中村改造、保障性住房建设等业务，其中城中村改造项目（现阶段主要为庙头村项目）处于前期村民拆迁阶段，尚需投资规模大（总投资1316.61亿元，已投资15.96亿元），建设周期及预售时间存在不确定性。广州城投开发建设的保障性住房、共有产权房及租赁性住房将通过销售或租赁回收投资资金，这一业务在2023年的销售金额为2.34亿元，较2022年6.73亿元的规模有所收缩。

　　根据公司官网，广州城投成立于2008年，注册资本175.24亿元，其在重大基础设施、特定区域综合开发、地下空间和综合管廊、文化旅游、住房保障等方面累计建设融投资达3000亿元，公司主营业务包括城市建设服务、文商旅体、新型基建、金融投资等。

　　近两年，广州城投出现增收不增利的现象。年报显示，2022年和2023年，广州城投营收分别为307.05亿元、341.99亿元，净利润分别为-1.78亿元、-6.17亿元。对于2023年的盈利表现，广州城投在公司债券2023年度报告中表示，主要是由于销售费用、管理费用、信用减值损失以及所得税费用增加，同时投资收益以及资产处置收益减少所致。2023年，公司经营活动产生的现金流净额为-13.74亿元。

　　值得注意的是，2023年，广州城投非经常性损益规模达到7.46亿元，主要由资产处置收益、营业外收入及营业外支出等构成，占公司同期利润总额的418.21%。广州城投方面表示，公司盈利能力对非经常性损益依赖较大。若后续资产处置收益、营业外收入及营业外支出等非经常性损益产生不利变动，则其波动可能对公司经营产生不利影响。

　　评级报告显示，2023年，受对房地产业务投入增加影响，广州城投经营获现能力有所弱化，投资活动现金流随着债权投资的减少转为净流入，考虑到未来在建地产项目仍需进一步投入，公司对外融资需求持续存在。

　　截至2023年年末，广州城投合并资产总额3852.83 亿元，同比增长7.48%，流动资产和非流动资产分别占比32.03%、67.97%；负债总额2177.34亿元，同比增长5.81%，以非流动负债为主。

　　今年一季度，广州城投的亏损持续扩大，报告期内，公司营收为65.3亿元，净利润为-6.04亿元。Wind数据显示，截至一季度末，公司持有货币资金约308.14亿元，带息债务约1387.04亿元，经营活动产生的现金流为-22.53亿元。